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（起原：北京进深）

乐居财经·进深 | 出品陈海保 | 主播

5月15日，通州区九棵树南地块FZX-0302-6016地块参加用地预恳求。

肇始价84470万元，折合楼面价约2.5万元/平日米。

地块解读

北京土拍阛阓，又出现了一件异事。

通州有两块地，就隔了一条小马路，容积率却差得离谱。

刚挂牌的九棵树6016地块，容积率1.6；

南面系数之隔的中海玖树满和，容积率2.2，两者收支0.6。

你心里确定思：1.6的一定会出更低密的屋子，价钱也会卖得更贵？

别急着下定论，先看旧年戏班两个盘：

招商云璟揽阅容积率2.17；中铁建花语璟云容积率1.7。

收支了0.47，但卖价上差未几，一个是5.38万，一个是5.29万。

容积率高的招商技俩，反而贵了快一千元，奇怪吗？

原因就两个字：退线。

简便说，就像你买了一块地，本不错按红线满铺屋子，但因为挨着邻居、挨着马路，必须“往里缩”，让出一大片弗成盖楼。

拿九棵树6016地块例如：

它底本容积率能到2.4，服从南方中海小区占了先机；

北面还有老社区，东边还得给马路让出20米绿化带。

三面一夹攻，6016地块的容积率，只可硬生生降到1.6。

降到这个数，能力作念到与中海玖树满和平权的居品。

6016地块住起来，舒驱散会不会更好？

说真话，1.6的容积率是果真，因为让出的旷地多，园林绿化会更好。

但你得显明一件事：这个“低密度”是燃烧了可盖楼的面换来的，它的本色容积率与玖树满和是差未几的。

读懂了这个逻辑，2026世界杯最新押注登录平台你就明晰，花语璟云和云璟揽阅的故事。

因为阿谁1.7的中铁建楼盘，低密度里头“水分”大，本色能用的地皮，没比2.17的宽松若干。

其实，购房者买房和开发商买地的逻辑不异，别光看数字低不低，要看这个低密度含金量高不高。

九棵树6016地块六月底拍卖，我推断，概况率还是中海拿下。

到时分可能会干系于“1.6低密住区”的宣传，但看完我这个短视频，也就秒懂了一切。

用地瞎想

土大地积约2.11公顷，地上建筑范围约3.38万平日米，容积率1.6，限高45米。

地上需配建：社区概括就业中心1处，总面积约 1000平日米；配电室2 处，总建筑面积300平日米。

以下配建可集中需求缔造在地下：物业就业用房，建面150平日米；便民菜店，建面100平日米；便利店，建面50平日米；快递就业站，建面20平日米；概括通讯拓荒间，建面10-15平日米；有限电视光电调度间，建面4-6平日米；散播式动力站，建面180平日米。

退线条目：沿九棵树中路西侧说念路红线向西20米范围内空间，不得设立遥远性建筑，残忍集中开敞空间和绿化长入瞎想。

区位地段

位于通州区九棵树街说念，五环至六环之间，相近地铁八通线九棵树站。

周边有北京通州领展广场、北京中医药大学东直门病院、通州云景公园等活命配套体式。

这一带是进修住区，学铁商等配套齐很完善。离向阳区很近，加上副中心和运河商务区的宗旨，关于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定诱骗力。